Der Verlust eines geliebten Menschen ist eine schwierige Zeit, die nicht nur emotionale Belastungen, sondern auch zahlreiche rechtliche und organisatorische Herausforderungen mit sich bringt. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, müssen sich die Erben mit komplexen Fragen auseinandersetzen. In diesem Artikel bieten wir Ihnen eine umfassende Orientierung, wie Sie in solchen Situationen vorgehen können, welche rechtlichen Aspekte zu beachten sind und welche Entscheidungen Sie treffen müssen.

1. Die Ausgangslage: Klärung des Nachlasses

Wer erbt die Immobilie?
Der erste Schritt besteht darin, die Erben festzustellen. Dies geschieht durch das Testament des Verstorbenen oder, falls keines vorliegt, durch die gesetzliche Erbfolge:

• Gesetzliche Erbfolge: Ehepartner, Kinder und eventuell Enkel haben Vorrang.

• Testamentarische Regelung: Das Testament kann die gesetzliche Erbfolge abändern. Beachten Sie jedoch Pflichtteilsansprüche.

Erbschein beantragen
Erben müssen einen Erbschein beantragen, um sich als rechtmäßige Eigentümer ausweisen zu können. Dieser wird vom zuständigen Nachlassgericht ausgestellt und dient als Voraussetzung, um Änderungen im Grundbuch vorzunehmen.

Grundbuchänderung
Nach Erhalt des Erbscheins muss die Immobilie auf die Erben im Grundbuch umgeschrieben werden. Dies ist ein formeller Akt, der über einen Notar erfolgt. Die Umschreibung ist in der Regel gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall erfolgt.

Expertentipp: Prüfen Sie, ob der Verstorbene laufende Kredite oder Belastungen auf der Immobilie hinterlassen hat. Diese gehen auf die Erben über.

2. Entscheidungsoptionen der Erben

Option 1: Immobilie behalten
Erben, die die Immobilie behalten möchten, sollten folgende Punkte beachten:

• Eigennutzung: Ist die Immobilie als Hauptwohnsitz geeignet? Erben können von Steuerfreibeträgen profitieren, wenn sie die Immobilie selbst nutzen.

• Vermietung: Eine weitere Option ist die Vermietung der Immobilie, um Einnahmen zu generieren. Hierbei sind Mietpreisspiegel und potenzielle Renovierungskosten zu berücksichtigen.

Option 2: Verkauf der Immobilie
Ein Verkauf ist oft die pragmatischste Lösung, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind und Uneinigkeit besteht. Dabei sollten folgende Schritte eingehalten werden:

• Professionelle Bewertung: Lassen Sie die Immobilie von einem Gutachter bewerten, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln.

• Steuerliche Aspekte: Beim Verkauf können Steuern anfallen, insbesondere die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre gehalten wurde und nicht selbst genutzt war.

• Verkaufsstrategie: Arbeiten Sie mit einem erfahrenen Makler zusammen, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Option 3: Aufteilung unter den Erben

Wenn die Immobilie mehreren Erben gehört, sind klare Vereinbarungen erforderlich:

• Erbengemeinschaft: Alle Entscheidungen müssen einvernehmlich getroffen werden. Dies kann zu Konflikten führen.

• Auflösung der Gemeinschaft: Ein Erbe kann die anderen auszahlen, um alleiniger Eigentümer zu werden.

Expertentipp: Ziehen Sie einen Mediator hinzu, wenn Uneinigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft bestehen.

3. Steuerliche und rechtliche Aspekte

Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Freibeträge für nahe Verwandte wie Ehepartner oder Kinder können erheblich sein:

• Ehepartner: 500.000 Euro

• Kinder: 400.000 Euro

• Enkel: 200.000 Euro

• Eltern/Großeltern: 100.000 Euro

• Geschwister: 20.000 Euro

• Andere Erben: 20.000 Euro

Bei Überschreitung der Freibeträge fallen Steuern an, die nach einem gestaffelten Prozentsatz berechnet werden. Lassen Sie den Immobilienwert professionell ermitteln, um Steuerforderungen korrekt zu berechnen. Bitte beachten Sie, dass sich die gesetzlichen Regelungen ändern können. Es ist daher ratsam, sich regelmäßig über aktuelle Bestimmungen zu informieren oder sich professionelle Unterstützung zu holen.

Pflichtteil
Pflichtteilsberechtigte (z. B. Kinder oder Ehepartner) können Ansprüche geltend machen, selbst wenn sie im Testament nicht berücksichtigt wurden. Dies kann die Verfügbarkeit der Immobilie beeinträchtigen.

Laufende Kosten
Erben übernehmen nicht nur die Immobilie, sondern auch alle laufenden Kosten wie Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherungen. Prüfen Sie, ob die Einnahmen aus der Immobilie diese Kosten decken.

4. Emotionale Herausforderungen bewältigen

Immobilien haben oft einen hohen emotionalen Wert, da sie mit Erinnerungen und Familiengeschichten verbunden sind. Dies kann Entscheidungen erschweren, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind. Professionelle Unterstützung durch Anwälte, Steuerberater oder Makler kann helfen, rationale Entscheidungen zu treffen.

Expertentipp: Besprechen Sie frühzeitig innerhalb der Familie, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll, um Konflikte zu vermeiden.

5. Checkliste für den Umgang mit geerbten Immobilien

• Testament prüfen und Erbschein beantragen.

• Eigentumsübertragung im Grundbuch vornehmen.

• Klärung der Erbengemeinschaft (falls mehrere Erben beteiligt sind).

• Professionelle Immobilienbewertung einholen.

• Steuerliche Pflichten (Erbschafts- und Spekulationssteuer) prüfen.

• Laufende Kosten und Verpflichtungen übernehmen.

• Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung treffen.

• Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft durch Mediation lösen.

• Verträge und Vereinbarungen professionell aufsetzen lassen.

• Fachliche Unterstützung durch Experten (Anwälte, Makler, Steuerberater) einholen.

Exkurs: Lastenfreistellung und der Grundschuldbrief
Lastenfreistellung im Grundbuch – Was bedeutet das?

Die Lastenfreistellung im Grundbuch bezieht sich auf die Löschung von Belastungen in Abteilung 3 des Grundbuchs, wie z. B. einer eingetragenen Grundschuld. Diese Maßnahme wird häufig erforderlich, wenn die Immobilie verkauft oder vererbt wird und der Käufer oder Erbe eine unbelastete Eigentumsübertragung wünscht.

Um die Lastenfreistellung zu erwirken, sind folgende Schritte notwendig:

• Klärung der Restschuld: Zunächst muss festgestellt werden, ob die zugrunde liegende Forderung (z. B. ein Darlehen) vollständig beglichen ist.

• Einwilligung des Gläubigers: Der Gläubiger, in der Regel eine Bank, muss der Löschung zustimmen und eine sogenannte Löschungsbewilligung ausstellen.

• Eintragung der Löschung: Mit der Löschungsbewilligung kann ein Notar die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen.

Hinweis: Ohne Löschungsbewilligung bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, selbst wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde.

Die Bedeutung des Grundschuldbriefs
Der Grundschuldbrief ist ein Dokument, das die Rechte des Gläubigers an der eingetragenen Grundschuld beurkundet. Dieses Schriftstück ist von zentraler Bedeutung, insbesondere bei der Abtretung oder Löschung einer Grundschuld:

• Nachweis der Forderung: Der Grundschuldbrief dient als Beweis für die Existenz und Höhe der eingetragenen Forderung.

• Übertragbarkeit: Grundschulden können durch Übergabe des Grundschuldbriefs an andere Gläubiger abgetreten werden.

• Erforderlich für Löschung: Zur Löschung der Grundschuld muss der Grundschuldbrief im Original vorgelegt werden. Geht der Grundschuldbrief verloren, ist ein aufwendiges gerichtliches Aufgebotsverfahren notwendig.

Expertentipp: Bewahren Sie den Grundschuldbrief sicher auf und klären Sie frühzeitig, ob er für eine Lastenfreistellung erforderlich ist. Gerade im Erbfall passiert es nicht selten, dass im Zuge der Räumung einer geerbten Immobilie nachlässigerweise Dokumente wie der Grundschuldbrief abhandenkommen. 

6. Fazit

Der Umgang mit Immobilien im Erbschaftsfall erfordert fundierte Kenntnisse in rechtlichen und steuerlichen Fragen sowie ein hohes Maß an Organisation und Kommunikation. Eine durchdachte Herangehensweise und professionelle Unterstützung durch einen erfahrenen Makler sind der Schlüssel, um den Prozess möglichst reibungslos zu gestalten.

Haben Sie Fragen rund um das Thema Vermietung oder Verkauf geerbter Immobilien? Unser erfahrenes Team in Frechen und Köln steht Ihnen mit umfassender Expertise zur Seite. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung – gemeinsam finden wir die beste Lösung für Ihre individuelle Situation!